房屋養(yǎng)老金到底是個什么景兒？

房屋養(yǎng)老金，顧名思義，就是給房屋“養(yǎng)老”的資金。我國存量住房建設時間跨度長、數量大，不少住房是2000年以前建造，隨著房齡的增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，房屋老化問題不斷增加。房屋養(yǎng)老金是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排。

按照現有的住宅專項維修資金來說，基本上只有最近幾年成交的新建商品房額度相對比較寬裕；但是過去的老舊房屋，特別是80年代90年代以及2000年左右建設的這些房屋，維修及改造所需資金量比較大，而當時的房價比較低，公共維修資金額度比較小，甚至沒有。這就造成了一個資金缺口，所以這次提出的房屋養(yǎng)老金制度，針對的是這部分房屋定向維修的作用。

房屋養(yǎng)老金的提出，有著強烈的現實意義。這項制度也是針對近年來我國出現的一些房屋安全問題而進行的有益探索。

通俗來說，房屋在后續(xù)使用中需要有持續(xù)的資金進行維護，就類似有養(yǎng)老金一樣，可以進行房屋全生命周期的維護。房屋養(yǎng)老金制度的提法正不斷成熟，2022年長沙自建房倒塌事件后，住房和城鄉(xiāng)建設部就明確，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度；可以看出，房屋養(yǎng)老金制度和房屋維修等概念有較強的關聯，包括燃氣事故、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，其實都有所涉及。

為什么要探索建立房屋養(yǎng)老金制度？

房屋養(yǎng)老金制度的提出，可以追溯到2022年5月。2022年“4·29”長沙居民自建樓房坍塌事故后，住房和城鄉(xiāng)建設部隨即部署開展全國自建房安全專項整治工作，指出要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題；2023年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部到江蘇省等地調研房屋養(yǎng)老金制度建設工作并召開座談會，圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題和有關建議進行了交流。這次住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在與中國銀行交流中提及該項工作，預示著當前房屋養(yǎng)老金制度的建設及試點在加速推進。

2022年5月份，國務院辦公廳也印發(fā)了《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，指出要“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質量保險等制度。”這一次倪虹部長再次強調要“探索建立房屋養(yǎng)老金制度、為房屋提供全生命周期安全保障”，其實也就表明當前房屋養(yǎng)老金制度的建設及試點其實是在加速推進的，有利于更好地去解決老舊小區(qū)改造的資金問題，來提高居民的居住品質、生活質量等等。

住宅專項維修資金

如果說房屋養(yǎng)老金是一個新生概念，那么它的“前身”——住宅專項維修資金，或物業(yè)專項維修資金、大修基金，或許大家并不陌生。根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。通常情況下，這項資金在新房購置時繳納，業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，并在銀行設有專門的賬戶。隨著我國進入存量房時代，需要對傳統的住宅專項維修資金進行升級。

物業(yè)維修資金，或者說公共維修資金、專項維修資金，它本身就是房屋樓齡長、需要大修時候所需要的資金，從本質上來講，公共維修資金本身就是房屋養(yǎng)老金。我們城市進入存量時代以后，傳統的物業(yè)維修資金、公共維修資金是不足以應對這個存量時代對于房屋全生命周期的維修保養(yǎng)所需要的資金準備的，那原來的公共維修資金制度就要在這個基礎上升級了。

如何升級，其實各地也有一些有益探索。過往的住宅專項維修資金是需要滿足業(yè)主確認達到“雙三分之二”要求，才能制定方案、申請使用；并且，一些老舊小區(qū)的專項維修資金快速減少甚至枯竭，有些可能就沒有設立……今年4月1日，浙江寧波新修訂的《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》正式實施。這次修訂，是為進一步解決物業(yè)專項維修資金補建難、續(xù)籌難和使用難的問題，與房屋養(yǎng)老金有異曲同工之處。

物業(yè)公司在日常的維修過程當中，這些物業(yè)費可能有一部分結余，這一部分結余的可以用到物業(yè)專項維修資金的建立、補充；那么第二部分，有一些小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會有經營頭腦，把公共部位產生的一些公共收益，比如說停車、廣告這些收益，也可以用于補交；這兩筆錢還不夠，那么我們老百姓就要自己來掏了。這樣也是發(fā)揮我們小區(qū)的資源優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，然后再動用老百姓的錢。

房屋全生命周期安全保障

綜上所述，房屋養(yǎng)老金，是對住宅專項維修資金的升級，是為解決現有資金難以滿足房屋維修及改造需求而誕生，目的是為房屋全生命周期的安全提供保障。嚴躍進認為，這就意味著，探索建立的房屋養(yǎng)老金制度，需要考慮如何充實資金來源、如何對資金池進行高效運維等問題，提高房屋養(yǎng)老金的增值收益水平。

此類制度的建立，更需要考慮資金來源和融資方面的問題。此前一些政協委員建議，可以把當年土地出讓收入（地價款）或凈收益中提取一定比例的錢來作為房屋養(yǎng)老金。浙江寧波明確建立這項制度，把物業(yè)專項維修資金簡稱為“房屋養(yǎng)老金”。后續(xù)此類資金如何實現開源節(jié)流，是非常重要的內容。

按照年初住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹接受中央媒體采訪時的表述，要“打造‘好房子'樣板，為老房子‘治病'，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險3項制度，為房屋提供全生命周期安全保障�！弊》亢统青l(xiāng)建設部此次提出的房屋養(yǎng)老金制度，是“房屋全生命周期安全保障”里的一環(huán)，其中還包括房屋體檢、質量保險等方面內容；通過房屋質量保險，來督促執(zhí)行房屋定期體檢，并依據體檢結果查漏補缺，最終決定房屋的保險和養(yǎng)老金該如何使用，從而延長房屋的使用年限、提高居住舒適度，滿足人民群眾對“好房子”的向往。

我們對房屋進行投保了以后，保險公司一定會要求先去體檢的；強制性定期體檢出來的結果，就作為哪些是需要進行養(yǎng)老保險支出的依據。然后才是房屋養(yǎng)老金如何使用，它的規(guī)模夠不夠，不夠的話怎么補。第一支柱，個人繳納的部分，需要存量房的業(yè)主去繳納；第二，包括物業(yè)維修資金的增值收益，還包括土地出讓金的計提、公積金的增值收益、財政的補貼等等；第三個應該是商業(yè)性的金融，此次住建部在與中國銀行的交流中提及此事，也反映出這一點。要由專業(yè)的投資機構和專業(yè)的管理人員來做這件事情。

住建部：加快推進房屋定期體檢、房屋保險、房屋養(yǎng)老金三項制度建設

8月2日，住房城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在國新辦發(fā)布會上表示，要依靠制度創(chuàng)新。制度是帶有根本性的，關乎長遠。提高安全韌性水平要重視和依靠制度創(chuàng)新。比如，大家很關心房子的問題，房子像人一樣也會變老，老了也會生病。這就需要：

建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發(fā)現問題，有針對性地消除發(fā)現的安全隱患。

還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監(jiān)管機制。

另外，建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障，我們將加快推進這三項制度的建設。

建立的公共賬戶不會加重業(yè)主負擔

在8月23日上午國新辦舉行的“推動高質量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養(yǎng)、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

當然，目前制度設計中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。此類費用，傳統上主要通過兩個途徑解決：一是在保修期內，依合同由建設單位承擔；二是在保修期之外，基于《中華人民共和國物權法》中物上負擔由所有權人承擔的原理，該費用由房屋所有權人自行承擔。在區(qū)分建筑物中，就業(yè)主專有部分，應由業(yè)主自行承擔；對于共有部分，則應當由業(yè)主共同承擔。對于區(qū)分建筑物的共有部分維修資金，由于涉及眾多業(yè)主，其籌集和使用、管理也應由業(yè)主共同進行，因此需要建立維修資金的籌集和使用、管理機制。《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民法典》以及《物業(yè)管理條例》均對由業(yè)主籌集的維修資金相關制度進行了規(guī)定。住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部也陸續(xù)發(fā)布規(guī)章，系統規(guī)范了住宅專項維修資金的籌集、使用、管理等。

這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。

房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業(yè)主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質十分必要。

事實上，房屋養(yǎng)老金制度建設的重點是公共賬戶。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應急、保長遠，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監(jiān)測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財產安全以及公共安全。

為何要推行房屋養(yǎng)老金試點？

住房城鄉(xiāng)建設部相關司局負責人表示，建立房屋養(yǎng)老金制度，是進入城市更新時期后，努力解決群眾急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。住房城鄉(xiāng)建設部在部分城市開展房屋養(yǎng)老金制度試點，目前各有關城市正在積極探索。

記者了解到，當前，我國城市發(fā)展已從大規(guī)模增量建設轉入存量提質改造和增量結構調整并重的新階段，進入城市更新的重要時期。從客觀規(guī)律看，房子和人一樣，會“變老”，會“生病”，為了房子的安全，就需要和人一樣進行體檢，查找問題，消除隱患。

房屋養(yǎng)老金的組成和資金來源是什么？

該負責人說，房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規(guī)定執(zhí)行。

該負責人說，公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

房屋養(yǎng)老金用在哪些方面？

該負責人說，房屋養(yǎng)老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規(guī)定，專項