存量房貸利率下調(diào)要來(lái)了？會(huì)怎么降？

近日，有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的傳聞再度引起了市場(chǎng)高度關(guān)注，內(nèi)容主要包括：一是存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率；二是可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，并重新簽訂按揭合同。

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當(dāng)前存量房貸利率仍處于較高水平，降低存量房貸利率符合群眾熱切期盼，未來(lái)存在下調(diào)預(yù)期

2023年8月，央行、金融監(jiān)管總局下發(fā)《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。隨后各銀行接連發(fā)布利率調(diào)整公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

根據(jù)央行《2023年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，已有超過(guò)23萬(wàn)億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權(quán)平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個(gè)基點(diǎn)，每年減少借款人利息支出約1700億元。

2024年以來(lái)，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35BP至3.85%，同時(shí)取消了全國(guó)層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國(guó)其他城市均取消了利率下限，多個(gè)城市新發(fā)放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房貸利率與新增房貸利率的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，也導(dǎo)致下調(diào)存量房貸利率的呼聲隨之越來(lái)越大。

表：部分重點(diǎn)城市首套、二套商業(yè)房貸利率下限（截至8.31）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

今年7月央行發(fā)布《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2024）》，指出存量房貸利率下調(diào)對(duì)減少提前還貸、拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)起到顯著作用，在下一步工作中強(qiáng)調(diào)要“堅(jiān)持在市場(chǎng)化法治化軌道上推進(jìn)金融創(chuàng)新發(fā)展，督促金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實(shí)到位，理順增量和存量房貸利率關(guān)系，有效減輕居民利息負(fù)擔(dān)，釋放公眾投資和消費(fèi)動(dòng)力，激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好”。綜合來(lái)看，降低存量房貸利率符合群眾熱切期盼，未來(lái)存量房貸利率仍存在下調(diào)空間和預(yù)期。

存量房貸利率如何調(diào)整？鼓勵(lì)不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的預(yù)期或較弱

從范圍上看，此前在2023年9月，下調(diào)存量房貸利率僅針對(duì)首套住房，二套住房貸款利率未做調(diào)整，未來(lái)存量房貸利率下調(diào)范圍有望擴(kuò)展至二套住房。

從下調(diào)幅度上看，2023年9月央行、金融監(jiān)管總局明確“在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限”，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，多數(shù)首套存量房貸利率降至調(diào)整時(shí)的LPR或有小幅加點(diǎn)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2024年6月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%，與存量貸款利率之間差距較大，但根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局公布數(shù)據(jù)，今年二季度商業(yè)銀行凈息差1.54%，已經(jīng)處于較低水平，若未來(lái)下調(diào)存量房貸利率，預(yù)計(jì)整體下調(diào)幅度可能低于上一輪（2023年9月，降低73個(gè)基點(diǎn)）。

從下調(diào)方式上看，當(dāng)前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，下調(diào)存量房貸利率的方式中，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式或許更為合適，而通過(guò)不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)預(yù)期的穩(wěn)定將形成擾動(dòng)。

降低存量房貸利率將帶來(lái)哪些影響？

根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，截至2024年二季度末，個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元，若進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，將繼續(xù)為借款人節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，同時(shí)，也有助于穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期，減緩購(gòu)房者因房貸利率下降帶來(lái)的觀望情緒；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可以進(jìn)一步減少提前還貸現(xiàn)象。

但值得關(guān)注的是，當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差壓力較大，商業(yè)銀行主動(dòng)降低存量房貸利率的意愿不高，后續(xù)或需要更多配套政策引導(dǎo)銀行下調(diào)存量房貸利率，如對(duì)應(yīng)下調(diào)存款利率。

7月，為緩解凈息差壓力，六大國(guó)有商業(yè)銀行、12家全國(guó)性股份制銀行陸續(xù)調(diào)降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進(jìn)調(diào)降存款利率。調(diào)整后，從5年期存款利率來(lái)看，國(guó)有銀行多降至1.8%，股份制銀行多降至1.85%，均已降至2%以下。若后續(xù)存量房貸利率下調(diào)，商業(yè)銀行存款利率或?qū)⑦M(jìn)一步下行。