國(guó)慶后,青島樓市變天了

發(fā)布:2024/10/8 9:34:58  來(lái)源:青島樓外樓公眾號(hào)  瀏覽次  編輯:佚名

預(yù)判到政策會(huì)出,但是沒(méi)有人預(yù)測(cè)到政策這么猛。

9月29日,上海、深圳、廣州趕在國(guó)慶節(jié)前把自己的住房限購(gòu)政策進(jìn)行了大幅度的松綁,廣州直接裸奔,解除限購(gòu),全國(guó)人都可以買;深圳部分區(qū)域解除限購(gòu),對(duì)于深圳感興趣的可以入;上海外環(huán)外社保三改一,根據(jù)上海本地媒體預(yù)測(cè),上海外環(huán)外三改一,可以釋放超過(guò)200萬(wàn)張房票。

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新政效果立馬呈現(xiàn),公眾號(hào)廣東發(fā)布七天七篇雄文強(qiáng)推廣東樓市。

作為省政府的官方號(hào),廣東發(fā)布此舉意圖明顯,托舉樓市已經(jīng)是當(dāng)?shù)卣ぷ鞯闹刂兄亍?/span>

根據(jù)報(bào)道,國(guó)慶期間廣州華潤(rùn)公園上城日均銷售20-30套,深圳中海時(shí)光境日均銷售40-50套,深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,10月1日-3日,深圳二手房成交同比增長(zhǎng)233%,一手房成交同比增長(zhǎng)569%。

杭州市場(chǎng)同樣火爆,杭州余杭區(qū)聽(tīng)翠軒項(xiàng)目,國(guó)慶日均到訪超300組,日均成交20-30套。上城區(qū)武珹云府項(xiàng)目,精裝均價(jià)4萬(wàn)元/平方米,新政公布后轉(zhuǎn)化率顯著提升,10月1日至6日銷售額超1.5億元。

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山東也火起來(lái)了,10月4日18時(shí),濟(jì)南貝殼找房發(fā)布海報(bào)稱,國(guó)慶假期期間,該地區(qū)新房銷售量已突破400套。

青島樓市也表現(xiàn)很好。西海岸的中海半山云境,9月份銷售約50套,國(guó)慶七天銷售約50套,7天賣了1個(gè)月的量。高新區(qū)的濱江悅,新政后10天賣了約60套,這是之前兩個(gè)月的銷售量。

張村河的越秀和樾府之前的月銷都在10套以內(nèi),國(guó)慶節(jié)7天銷售12套+。10月5日,貝殼青島發(fā)布海報(bào),國(guó)慶期間新房銷售突破600單。

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接下來(lái),青島樓市將進(jìn)入最撕裂的時(shí)代。

三分之一的人會(huì)覺(jué)得樓市高點(diǎn)已過(guò),無(wú)論怎么救市,跌跌不休是它的宿命;三分之一的人會(huì)覺(jué)得小高潮即將來(lái)臨,從一線到二線,全國(guó)樓市的春天到了,但這是最后一次的回暖。短期看多,但是長(zhǎng)期看空,會(huì)利用這次難得的回暖逃離;

還有三分之一的人覺(jué)得樓市長(zhǎng)期看好,不過(guò)需要一兩年的時(shí)間繼續(xù)去庫(kù)存,目前刺激政策不會(huì)有太多波瀾,市場(chǎng)真正起來(lái),需要等到庫(kù)存繼續(xù)出清、股市大漲套現(xiàn)后,樓市才能漲。

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短期的信心來(lái)自政策,長(zhǎng)期的信心來(lái)自預(yù)期。短期的波動(dòng)來(lái)自政策,長(zhǎng)期的波動(dòng)來(lái)源于市場(chǎng)。

從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,如果此次大幅度的救市,北上廣深起來(lái)了,那青島樓市最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。如果打了速效針,北上廣深還沒(méi)有起來(lái),那青島樓市最難的日子還在后頭。

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但任何時(shí)候,都是預(yù)期比事實(shí)更重要。

有了樂(lè)觀的預(yù)期,大家就會(huì)做出積極甚至激進(jìn)的舉措,加杠桿,資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張。反之,如果所有人都很悲觀,大家就會(huì)做出保守穩(wěn)健的應(yīng)對(duì),不再投資,消費(fèi)降級(jí),增加存款,去杠桿,資產(chǎn)負(fù)債表衰退,以避免出現(xiàn)一切可能的風(fēng)險(xiǎn)。

所以,當(dāng)年總理那句“信息比黃金更重要,放在當(dāng)下同樣適用”

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廣深放開(kāi)限購(gòu),對(duì)于全國(guó)樓市既是利也是弊,弊端在于會(huì)從二三四線抽逃一部分資金,畢竟當(dāng)前樓市的共識(shí)是一線城市才是永遠(yuǎn)的定海神針。利處在于一線城市的大火,必然帶動(dòng)二三線樓市的集體上漲。

雖然每個(gè)城市的樓市不一樣,但是情緒會(huì)傳染。

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雖然關(guān)注點(diǎn)都在一二線,那三四線就真的沒(méi)有機(jī)會(huì)么,當(dāng)然不是。

如果位置是核心地段,產(chǎn)品是過(guò)硬產(chǎn)品,三四線的明星樓盤(pán)也能跑贏一二線的邊角料樓盤(pán)。放在全國(guó)來(lái)看,一線城市是稀缺的,可以買;放在單一城市來(lái)看,最牛的明星樓盤(pán)是稀缺的,也可以買。

一個(gè)城市的普通樓盤(pán)可能遍地都是,但是金字塔尖的明星樓盤(pán)只有一二。供需關(guān)系永遠(yuǎn)是樓盤(pán)值不值得買的重要考量要素。

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四季度成為了檢驗(yàn)這一輪樓市的試金石,蹚過(guò)去一馬平川,樓市一旦起來(lái),信心就會(huì)復(fù)蘇,一通百通。

樓外君大膽預(yù)測(cè),四季度政策還會(huì)加碼,因?yàn)橹袊?guó)樓市相關(guān)的政策,還有很多壓箱底的沒(méi)拿出來(lái),舉個(gè)栗子,目前房貸個(gè)稅的抵扣為每月1000元,但是國(guó)外很多國(guó)家的政策為“房貸利息全額抵扣個(gè)稅”。

以3.25%利率,200萬(wàn)按揭貸款360期為例,等額本金的利息總額為97.7萬(wàn),等額本息的利息總額為113.3萬(wàn)。如果按照當(dāng)前的房貸個(gè)稅抵扣額度(每月1000元),360期可以抵扣的總額為36萬(wàn)。

36萬(wàn)與97.7萬(wàn)、113.3萬(wàn)相差巨大。如果“房貸利息全額抵扣個(gè)稅”,則實(shí)打?qū)嵉淖屬?gòu)房者減少了個(gè)稅繳納,發(fā)到手的工資更多了。

直接給購(gòu)房者減負(fù),購(gòu)房者也會(huì)更愿意貸款買房。


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