國(guó)慶后，青島樓市變天了

預(yù)判到政策會(huì)出，但是沒(méi)有人預(yù)測(cè)到政策這么猛。

9月29日，上海、深圳、廣州趕在國(guó)慶節(jié)前把自己的住房限購(gòu)政策進(jìn)行了大幅度的松綁，廣州直接裸奔，解除限購(gòu)，全國(guó)人都可以買；深圳部分區(qū)域解除限購(gòu)，對(duì)于深圳感興趣的可以入；上海外環(huán)外社保三改一，根據(jù)上海本地媒體預(yù)測(cè)，上海外環(huán)外三改一，可以釋放超過(guò)200萬(wàn)張房票。

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新政效果立馬呈現(xiàn)，公眾號(hào)廣東發(fā)布七天七篇雄文強(qiáng)推廣東樓市。

作為省政府的官方號(hào)，廣東發(fā)布此舉意圖明顯，托舉樓市已經(jīng)是當(dāng)?shù)卣�府工作的重中之重�?/span>

根據(jù)報(bào)道，國(guó)慶期間廣州華潤(rùn)公園上城日均銷售20-30套，深圳中海時(shí)光境日均銷售40-50套，深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，10月1日-3日，深圳二手房成交同比增長(zhǎng)233%，一手房成交同比增長(zhǎng)569%。

杭州市場(chǎng)同樣火爆，杭州余杭區(qū)聽(tīng)翠軒項(xiàng)目，國(guó)慶日均到訪超300組，日均成交20-30套。上城區(qū)武珹云府項(xiàng)目，精裝均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，新政公布后轉(zhuǎn)化率顯著提升，10月1日至6日銷售額超1.5億元。

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山東也火起來(lái)了，10月4日18時(shí)，濟(jì)南貝殼找房發(fā)布海報(bào)稱，國(guó)慶假期期間，該地區(qū)新房銷售量已突破400套。

青島樓市也表現(xiàn)很好。西海岸的中海半山云境，9月份銷售約50套，國(guó)慶七天銷售約50套，7天賣了1個(gè)月的量。高新區(qū)的濱江悅，新政后10天賣了約60套，這是之前兩個(gè)月的銷售量。

張村河的越秀和樾府之前的月銷都在10套以內(nèi)，國(guó)慶節(jié)7天銷售12套+。10月5日，貝殼青島發(fā)布海報(bào)，國(guó)慶期間新房銷售突破600單。

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接下來(lái)，青島樓市將進(jìn)入最撕裂的時(shí)代。

三分之一的人會(huì)覺(jué)得樓市高點(diǎn)已過(guò)，無(wú)論怎么救市，跌跌不休是它的宿命；三分之一的人會(huì)覺(jué)得小高潮即將來(lái)臨，從一線到二線，全國(guó)樓市的春天到了，但這是最后一次的回暖。短期看多，但是長(zhǎng)期看空，會(huì)利用這次難得的回暖逃離；

還有三分之一的人覺(jué)得樓市長(zhǎng)期看好，不過(guò)需要一兩年的時(shí)間繼續(xù)去庫(kù)存，目前刺激政策不會(huì)有太多波瀾，市場(chǎng)真正起來(lái)，需要等到庫(kù)存繼續(xù)出清、股市大漲套現(xiàn)后，樓市才能漲。

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短期的信心來(lái)自政策，長(zhǎng)期的信心來(lái)自預(yù)期。短期的波動(dòng)來(lái)自政策，長(zhǎng)期的波動(dòng)來(lái)源于市場(chǎng)。

從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果此次大幅度的救市，北上廣深起來(lái)了，那青島樓市最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。如果打了速效針，北上廣深還沒(méi)有起來(lái)，那青島樓市最難的日子還在后頭。

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但任何時(shí)候，都是預(yù)期比事實(shí)更重要。

有了樂(lè)觀的預(yù)期，大家就會(huì)做出積極甚至激進(jìn)的舉措，加杠桿，資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張。反之，如果所有人都很悲觀，大家就會(huì)做出保守穩(wěn)健的應(yīng)對(duì)，不再投資，消費(fèi)降級(jí)，增加存款，去杠桿，資產(chǎn)負(fù)債表衰退，以避免出現(xiàn)一切可能的風(fēng)險(xiǎn)。

所以，當(dāng)年總理那句“信息比黃金更重要，放在當(dāng)下同樣適用”

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廣深放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)于全國(guó)樓市既是利也是弊，弊端在于會(huì)從二三四線抽逃一部分資金，畢竟當(dāng)前樓市的共識(shí)是一線城市才是永遠(yuǎn)的定海神針。利處在于一線城市的大火，必然帶動(dòng)二三線樓市的集體上漲。

雖然每個(gè)城市的樓市不一樣，但是情緒會(huì)傳染。

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雖然關(guān)注點(diǎn)都在一二線，那三四線就真的沒(méi)有機(jī)會(huì)么，當(dāng)然不是。

如果位置是核心地段，產(chǎn)品是過(guò)硬產(chǎn)品，三四線的明星樓盤(pán)也能跑贏一二線的邊角料樓盤(pán)。放在全國(guó)來(lái)看，一線城市是稀缺的，可以買；放在單一城市來(lái)看，最牛的明星樓盤(pán)是稀缺的，也可以買。

一個(gè)城市的普通樓盤(pán)可能遍地都是，但是金字塔尖的明星樓盤(pán)只有一二。供需關(guān)系永遠(yuǎn)是樓盤(pán)值不值得買的重要考量要素。

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四季度成為了檢驗(yàn)這一輪樓市的試金石，蹚過(guò)去一馬平川，樓市一旦起來(lái)，信心就會(huì)復(fù)蘇，一通百通。

樓外君大膽預(yù)測(cè)，四季度政策還會(huì)加碼，因?yàn)橹袊?guó)樓市相關(guān)的政策，還有很多壓箱底的沒(méi)拿出來(lái)，舉個(gè)栗子，目前房貸個(gè)稅的抵扣為每月1000元，但是國(guó)外很多國(guó)家的政策為“房貸利息全額抵扣個(gè)稅”。

以3.25%利率，200萬(wàn)按揭貸款360期為例，等額本金的利息總額為97.7萬(wàn)，等額本息的利息總額為113.3萬(wàn)。如果按照當(dāng)前的房貸個(gè)稅抵扣額度（每月1000元），360期可以抵扣的總額為36萬(wàn)。

36萬(wàn)與97.7萬(wàn)、113.3萬(wàn)相差巨大。如果“房貸利息全額抵扣個(gè)稅”，則實(shí)打?qū)嵉淖屬?gòu)房者減少了個(gè)稅繳納，發(fā)到手的工資更多了。

直接給購(gòu)房者減負(fù)，購(gòu)房者也會(huì)更愿意貸款買房。