十余家樓盤扎堆上市 即墨西片區(qū)上演“搶客之戰(zhàn)”
撤市劃區(qū)后,加上不限購,即墨樓市最近幾年較為火爆,但購房者大都對創(chuàng)智新區(qū)和藍谷片區(qū)比較熱衷,即墨老城區(qū)和西片區(qū)反而有些冷清。從去年下半年開始,一直不太引人注意的即墨西片區(qū)突然熱鬧了起來,龍湖、中南、萬達等大鱷相繼拿地落子,打破了房源短缺的局面。細數(shù)一下,整個即墨西目前在售和待售的樓盤加起來有十幾個。大批房源扎堆入市,加上價格比即墨其他片區(qū)高出一大截,即墨西片區(qū)各樓盤的銷售壓力如何?近日記者對這一片區(qū)進行了探訪。
大鱷爭相拿地，新盤扎堆上市
即墨服裝批發(fā)市場、即墨小商品新城、即墨中紡服裝城都坐落于即墨西片區(qū),這個區(qū)域是名副其實的即墨商貿(mào)業(yè)重心,因此也不缺少購買力。前幾年,這個片區(qū)內(nèi)的新樓盤并不多,新房房源供應(yīng)量也很少,藍城玉蘭公館一枝獨秀,佳源都市等項目也一直不瘟不火。
從去年年底開始,即墨西加快了推地上市的速度。2019年12月16日,龍湖以1.64億元競得即墨通濟街道服裝市場旁1宗住宅地塊搭配1宗商業(yè)用地拍賣,占地總面積20829㎡,規(guī)劃建面61244㎡,住宅樓面地價3500元/平方米。2020年1月17日,中南摘得即墨城西4宗地,4宗地總占地面積187108㎡,規(guī)劃建面321324㎡,成交總價12.36億元。
2020年春節(jié)前后,幾場備受關(guān)注的土拍,拉開了地產(chǎn)大鱷爭相拿地的序幕,禹州、招商、中南、中冶、中梁、龍湖、榮盛、中冶、萬達等知名房企先后落子,即墨西片區(qū)又逐漸回歸到購房者的視線當中。
目前,即墨西片區(qū)是即墨新盤最集中的地方,也是唯一一個短時間內(nèi)聚集了十多家地產(chǎn)大鱷的片區(qū)。已經(jīng)拿地的開發(fā)商陸續(xù)開工,一個個住宅項目如雨后春筍般涌出,售樓處也一個接一個,放眼望去,到處都是拔地而起的新樓和作業(yè)中的塔吊。
教育資源優(yōu)勢明顯,其余配套尚不成熟
即墨較為優(yōu)質(zhì)的教育資源大都集中在即墨西片區(qū),像萃英中學、即墨二十八中、德馨小學等,不少選擇在這個片區(qū)置業(yè)的購房者也都是沖著幾個學校來的。優(yōu)質(zhì)教育資源是稀缺的,目前這幾所學校的學位都是有限的,原本片區(qū)內(nèi)就已經(jīng)有很多常住人口,未來兩到三年內(nèi),大量新建小區(qū)集中交付,是否真的能夠滿足所有適齡孩子的就學需求,恐怕還是個未知數(shù)。
商業(yè)方面,即墨西片區(qū)就比較薄弱一些。即墨西是城鄉(xiāng)接合部,購物、休閑、娛樂等配套尚不成熟,尤其缺少大型的商業(yè)綜合體。而除了服裝批發(fā)市場和小商品城之外,中紡服裝城等商業(yè)體都比較冷清,很多店鋪都是關(guān)門歇業(yè)的狀態(tài)。
4月28日,即墨商貿(mào)城2宗地被萬達地產(chǎn)集團有限公司底價競得,2宗地規(guī)劃建面28.93萬平方米,商住地樓板價4116元/平方米根據(jù)出讓協(xié)議,其中一個地塊須建設(shè)地上商業(yè)不小于8萬平方米集中式購物中心,并且整體自持。
據(jù)了解,該區(qū)域?qū)⒔ㄈf達廣場,于6月份正式奠基,按照計劃,萬達廣場預(yù)計將在2022年下半年正式開業(yè)。整個萬達項目由大型商業(yè)中心、品質(zhì)住宅及室外商業(yè)街組成,是集購物、休閑、娛樂、居住等多種功能于一體的城市綜合體,建成后有望彌補即墨西片區(qū)的商業(yè)短板。
定位高端,以改善需求的本地客戶為主
早前,即墨西片區(qū)最具代表性的樓盤就是海信馬山新城了。隨后,又有即發(fā)陽光城、佳源都市、綠城峴山花城等項目相繼落地。目前這幾個項目的二手房掛牌價都很高,基本都保持在15000元/平方米左右的水平。
經(jīng)過了幾年斷檔期后,2018年,定位高端改善的藍城玉蘭公館項目入市,直接將價格拉高至2萬元/平方米線上,刷新了即墨房價新高。由于周邊并沒有與其競爭的樓盤,這個項目賣得確實還不錯。直到現(xiàn)在,藍城玉蘭公館的價格還是居高不下。
不難發(fā)現(xiàn),即墨西片區(qū)的大多數(shù)樓盤目標都是想走高端路線,不僅售樓處建得很豪華,展示的樣板間也很有吸引力。整體來看,基本都是主打改善,戶型設(shè)計上偏向大面積。這個片區(qū)的定價一直以來都比較高,大多數(shù)樓盤單價都在15000元/平方米左右,基本可以比肩城陽白云山板塊和夏莊板塊。
最近,記者來到即墨西片區(qū)實地探訪,在一樓盤售樓處內(nèi),記者發(fā)現(xiàn),一個小時的時間內(nèi),僅到訪了一組客戶。售樓處一位樓盤銷售人員也向記者透露,目前客群主要以本地客戶為主,幾乎沒有投資客,都是單純有改善需求的客戶�！凹茨鞯臉潜P定價確實要比其他區(qū)域高一些,當然定位也是不一樣的�！痹撲N售人員說道。
產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，銷售壓力大
在記者的調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn),即墨西片區(qū)雖然新盤數(shù)量很多,房源供應(yīng)量充足,但去售樓處看房的購房者卻并不多。上半年,即墨西片區(qū)的新房市場其實已經(jīng)開始上演激烈的“拉鋸戰(zhàn)”,“搶客”現(xiàn)象屢見不鮮。除了因為樓盤多,客源少,另外一個很重要的原因就是這個片區(qū)各個項目推出的產(chǎn)品都很類似,小高層和洋房,大戶型,精裝房,同質(zhì)化嚴重意味著各個項目互為競品,庫存壓力很大。
以南北緊挨著的中南樾府和禹洲朗廷府為例,兩個項目均主推小高層和洋房,主力戶型都是大戶型。其中中南樾府房源面積為124平米至142平米,禹洲朗廷府面積為103平米至171平米。而只有北側(cè)的龍湖天奕項目獨樹一幟,以183平米和193平米的大平層為主,均價高達18800元/平米。
在實地探訪中,記者發(fā)現(xiàn),各個樓盤銷售人員的說辭也都有些相似,同樣,不少購房者也有這種感覺。市民李女士打算在即墨西片區(qū)購買一處改善型的養(yǎng)老房,看了一上午,李女士難以定奪�！拔恢煤团涮锥疾畈欢�,每家戶型也都大差不差,現(xiàn)在就再比較一下價格了�！崩钆空f。
記者了解到,在即墨上半年土地成交居于首位、新房庫存量大的市場現(xiàn)狀下,即墨西已經(jīng)有樓盤先行降價,中冶德賢公館均價在12500元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,下半年,即墨西的新房價格仍有下行空間。
