關(guān)于即墨藍(lán)谷樓市的幾點(diǎn)看法

青島的城市規(guī)劃是“三灣三城”，其中一“灣”就是鰲山灣。這一“灣”的岸邊，就是青島藍(lán)色硅谷核心區(qū)。

2011年1月，國家以國函2011年1號(hào)文批復(fù)《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。這是十二五開局之年第一個(gè)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。

山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭在青島，青島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的龍頭在藍(lán)色硅谷。

2012年1月31日，青島市成立青島藍(lán)色硅谷核心區(qū)管理委員會(huì)；2012年2月17日，青島市政府發(fā)布了《青島藍(lán)色硅谷發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃了總體布局。自此青島藍(lán)色硅谷核心區(qū)步入了發(fā)展快車道。

青島藍(lán)色硅谷核心區(qū)包括即墨區(qū)鰲山衛(wèi)、溫泉兩街道陸域和海域全部，規(guī)劃陸域總面積218平方公里，海域面積225平方公里。

藍(lán)色硅谷核心區(qū)的面積比市南+市北+李滄區(qū)（共194平方公里）還要大；鰲山灣也足夠大，風(fēng)景也是很美麗。這為藍(lán)色硅谷核心區(qū)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

藍(lán)色硅谷核心區(qū)的起點(diǎn)很高，現(xiàn)在發(fā)展到什么樣了呢？

現(xiàn)在發(fā)展像點(diǎn)城市樣子的只有位于藍(lán)色硅谷核心區(qū)南部沿海16.21平方公里的區(qū)域，也即藍(lán)色硅谷核心區(qū)的啟動(dòng)區(qū)。

產(chǎn)業(yè)方面，目前有所成就的只有港中旅度假城，以及一些涉溫泉項(xiàng)目，基本以休閑旅游為主。

高校方面，當(dāng)初規(guī)劃的不少，已經(jīng)落地的只有山東大學(xué)青島校區(qū)、天津大學(xué)青島海洋工程研究院、國家深�；�地、青島海洋科學(xué)與技術(shù)國家實(shí)驗(yàn)室等幾個(gè)海洋科研和教育機(jī)構(gòu)。

當(dāng)初青島市對藍(lán)色硅谷支持力度還是很大的，地鐵11號(hào)線已經(jīng)開通，完全是為了藍(lán)色硅谷定制的一條超長線路。

要說藍(lán)色硅谷還有什么別的可以說道的，那就是房產(chǎn)了。在樓市最火爆時(shí)，藍(lán)色硅谷的房價(jià)達(dá)到了2萬元單價(jià)，以此建成了大片的樓盤，吸引了眾多的購房者，如今房價(jià)已然落下去了，入住率也不高。

經(jīng)常有朋友問我對藍(lán)谷樓市的看法，說實(shí)話我是不看好的，主要有以下幾點(diǎn)原因：

一是藍(lán)谷是一個(gè)“孤島”。

下圖是藍(lán)谷周邊的地圖。

藍(lán)谷的周邊充分展示了青島的丘陵地形，周邊雖然沒有大的山脈，但是也毫無平坦可言。

藍(lán)谷與青島市區(qū)之間是廣袤的嶗山山脈，與青島市區(qū)的聯(lián)系只有兩個(gè)方法，一是走海路，這在公路鐵路高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代是不現(xiàn)實(shí)的；二是沿圖中向下的箭頭，現(xiàn)在連接藍(lán)谷和青島市區(qū)的濱海公路和地鐵11號(hào)線，都是走得這一條路。

夾在群山之中的這一條連接藍(lán)谷和青島市區(qū)的路太長了，這就注定了藍(lán)谷接受不到青島市區(qū)的輻射，就連作為青島市區(qū)的“睡城”都不合格。

藍(lán)谷往西是即墨市區(qū)，二者之間仍是丘陵遍地，只有王沙大道、503省道、鶴山東路等幾個(gè)主干道相連，即墨市區(qū)因著這個(gè)原因也輻射不了藍(lán)谷。另一方面，即墨市區(qū)的經(jīng)濟(jì)格局也與藍(lán)谷的海洋經(jīng)濟(jì)相差太大，走的不是一個(gè)路子。

藍(lán)谷往北，是海陽市，那邊的樓盤還在打著藍(lán)谷的旗號(hào)，與藍(lán)谷都有不少的差距。

因此，藍(lán)谷無論是地理上，還是經(jīng)濟(jì)上，都是一個(gè)“孤島”。

二是藍(lán)谷只是青島的新區(qū)之一。

以青島的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只支持藍(lán)谷一個(gè)新區(qū)，那么藍(lán)谷發(fā)展起來是沒有問題的。

現(xiàn)在青島有藍(lán)谷、高新區(qū)、上合示范區(qū)、軌道示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)、軍民融合區(qū)等等新區(qū)，青島雖然是“三灣三城”的規(guī)劃，但膠州灣無疑是唯一的中心，“三城”也是圍繞膠州灣一圈的。

在上合示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)“洶涌”而來，膠州灣合圍發(fā)展在即的大青島時(shí)代里，偏離膠州灣較遠(yuǎn)的藍(lán)谷，可能只能是新區(qū)之一。

三是自己造血能力不足。

“三灣”的另一灣，靈山灣，處境比鰲山灣要好得多。

西海岸新區(qū)有自己的產(chǎn)業(yè)體系，2019年GDP已經(jīng)達(dá)到3554億元，背靠如此強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)力量，又與老黃島區(qū)沒有大的物理間隔，這都為靈山灣的未來提供了保障。

靈山灣沿岸，有影視、軍民融合、海洋、旅游等多種產(chǎn)業(yè)形式，自身造血能力還是挺足的。

反觀藍(lán)谷，只是寄希望于海洋經(jīng)濟(jì)，而青島市區(qū)、西海岸也是海洋經(jīng)濟(jì)的集大成者（青島最著名的海洋企業(yè)明月海藻就位于西海岸新區(qū)），本身青島市內(nèi)就有競爭，藍(lán)谷的海洋經(jīng)濟(jì)體量不會(huì)太大。

上面說過藍(lán)谷是一個(gè)“孤島”，藍(lán)谷要想真正發(fā)展起來只能朝著自己造一個(gè)城的路子走，青島市區(qū)、即墨市區(qū)誰也靠不了。

而以藍(lán)谷的能力，這條路任重而道遠(yuǎn)。

城運(yùn)即樓運(yùn)，藍(lán)谷未來的樓市注定是命運(yùn)多舛的。

另一方面，藍(lán)谷近一兩年賣地不少，人口沒怎么增長，房子空置率高，房價(jià)持續(xù)下降，購房者的信心已經(jīng)大受打擊。

唯有藍(lán)谷的發(fā)展，才能讓購房者重拾信心。