查看：3462     * 貼子主題：解脫后的即墨樓市

即墨在青島版圖中，地位很重要。
從經(jīng)濟(jì)總量看，2023年即墨區(qū)1594.7億元，排在黃島區(qū)和膠州市之后，位列第三名。增長(zhǎng)6.6％，高于全市0.7個(gè)百分點(diǎn)，增速也是第三名；一般公共預(yù)算收入105.6億元、增長(zhǎng)6.1％……
房地產(chǎn)層面，持續(xù)陰跌三年多之后，即墨各板塊表現(xiàn)各異。
即墨西城區(qū)逐步穩(wěn)定了，次新房陸續(xù)釋放，價(jià)格友好中；藍(lán)谷樓市還在和爛盤作斗爭(zhēng)；創(chuàng)智新區(qū)（東部城區(qū)），熬過(guò)了最難時(shí)候，個(gè)別停工，但多數(shù)樓盤已經(jīng)賣成現(xiàn)房了。
整體上，即墨二手房市場(chǎng)，部分房東降價(jià)出貨，不再堅(jiān)持高點(diǎn)價(jià)格，價(jià)格回調(diào)明顯。二手房成交很活躍。
新房呢，有些爛盤，再怎么折騰，換名字，換包裝，口碑碎一地。尤其是期房，成交難度更大。
[b]1、綠城12500元，可以買了吧？[/b]
即墨西城區(qū)，也就是大家說(shuō)的新城區(qū)，學(xué)區(qū)資源好的區(qū)域。
房?jī)r(jià)恢復(fù)理性了。就是當(dāng)年最牛的綠城某小區(qū)，也到了合理價(jià)位。
幼兒園、小學(xué)、初中都不錯(cuò)，加上房子質(zhì)量、綠化等都在線，所以陸續(xù)有購(gòu)房者出手“接盤”了。
綠城峴山花城，剛成交了一套套三，101平127萬(wàn)，單價(jià)12500元。
戶型有局限性，但小區(qū)評(píng)價(jià)確實(shí)很高。中央景觀帶附近，還有泳池。
即墨帶泳池的小區(qū)本來(lái)就很少。
綠城出品，還是靠譜的。曾經(jīng)的一萬(wàn)八、兩萬(wàn)，已經(jīng)一去不復(fù)返。
現(xiàn)在，一萬(wàn)二，性價(jià)比怎樣？
綠城旁邊，還有幾個(gè)次新房，比如禹洲朗廷府、翡翠公園、保利堂頌等。
保利堂頌的成交比較活躍，二手房簽約價(jià)12500--14000元/平，陸續(xù)有成交，套四明顯更搶手一些，說(shuō)明這個(gè)板塊的購(gòu)買力依然是即墨最強(qiáng)。
禹洲朗廷府，略顯尷尬。貝殼顯示有30多套在售，但最近都沒有成交。掛牌價(jià)從一萬(wàn)二到兩萬(wàn)+，很“精神分裂”。
禹洲這個(gè)開發(fā)商，很不體面，簡(jiǎn)直是即墨改善客群的夢(mèng)魘……高開低走的典型代表，拿著偽“高端”先高價(jià)收割；市場(chǎng)不好，立馬降價(jià)，無(wú)止境那種；老業(yè)主崩潰的往事，太心酸了。
遠(yuǎn)離這種二流外來(lái)房企。因?yàn)槟悴恢�道它啥時(shí)候就“跑”了。
當(dāng)然，即墨西，還有不少房齡十幾年到二十年的二手房，價(jià)格很親民，8000—10000的也不少。
[b]總體說(shuō)，即墨西的房?jī)r(jià)已經(jīng)回落明顯，成交也在復(fù)蘇。即墨最強(qiáng)板塊，還是有穩(wěn)定需求的。[/b]
[b]2、創(chuàng)智新區(qū)的下半場(chǎng)[/b]
即墨東部新城區(qū)，也就是創(chuàng)智新區(qū)，終于熬到下半場(chǎng)了。
四年前，那批十五家左右的樓盤，多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房階段，且交付還比較順利。除了個(gè)別幾個(gè)垃圾房企，比如世茂等。

[b]（蘇荷東區(qū)實(shí)景圖）[/b]
北京建工集團(tuán)開發(fā)的蘇荷項(xiàng)目，東西兩區(qū)都是現(xiàn)房，還有20套房子，不急不慢。

[b]（大悅城現(xiàn)場(chǎng)圖）[/b]
中糧大悅城，住宅純高價(jià)路線，趕上了好時(shí)候，穩(wěn)賺；商場(chǎng)雖然正常營(yíng)業(yè)，但人氣確實(shí)很一般。
新興中心城是一個(gè)體量比較大，經(jīng)歷了火爆期，也遇上了“寒冷”期。這家來(lái)自北京的開發(fā)商，也算是體面收尾了，基本上建成了。尾盤狀態(tài)。
二手房市場(chǎng)上，新興中心城的多層成交價(jià)，比高峰時(shí)候回落了很多，目前單價(jià)到一萬(wàn)，還是有人接手的。

比如，一套130平的套四，昔日流行的四葉草戶型，成交價(jià)是128萬(wàn)。
這個(gè)板塊內(nèi)，另一個(gè)盤，華發(fā)四季，曾經(jīng)走“標(biāo)桿”路線，定價(jià)一萬(wàn)四五。幸虧體量不大，忽悠了一些改善。兩年前交付后，入住率不太高。
有些房東掛出來(lái)試水。雖然華發(fā)的位置、產(chǎn)品都還不錯(cuò)，但成交價(jià)也是一萬(wàn)出頭。

價(jià)格逐步恢復(fù)到理性狀態(tài)，陸續(xù)還是有人愿意“接”一下。
這個(gè)板塊，存量比較大的是紫金華府和海信盟旺世家。前者是即墨平臺(tái)公司開發(fā)的，現(xiàn)房，定價(jià)略高，去化難；后者，體量大，之前隔壁某樓盤瘋狂以8000的價(jià)格輸出，弄得海信一直很難受。

[b]（海信盟旺世家）[/b]
魯商中央公館二期也是現(xiàn)房，還有一百多套洋房，價(jià)格不高，就是位置略靠北了，還得熬兩年。

[b]魯商中央公館二期實(shí)景圖[/b]
金玉府的次新房，這兩年剛交付的，開始在二手房市場(chǎng)成交了。116.2平的套三雙衛(wèi)，精裝，成交價(jià)116萬(wàn)，單價(jià)一萬(wàn)。
而售樓處呢，從最早的一萬(wàn)四五，降價(jià)到了一萬(wàn)一二，降幅也不小。

去年，金玉府售樓處降價(jià)之后，陸續(xù)也有成交，已經(jīng)趨于穩(wěn)定。售樓處和房東掛牌價(jià)價(jià)差縮小后，不至于被摁在地上摩擦了。
金玉府的位置，算是老城區(qū)和東部片區(qū)的結(jié)合位置，老城的人能接受。這也是北京金隅在四年前敢定價(jià)一萬(wàn)四五的底氣。

[b]金玉府實(shí)景圖[/b]
這個(gè)盤周邊，配套還可以，人氣也比東部強(qiáng)一點(diǎn)。價(jià)格趨于穩(wěn)定后，局面好了一些。但金玉府體量大，后續(xù)壓力仍然不小。
好在，金隅有國(guó)資背景，不至于和世茂璀璨某盤那樣“不體面”。
創(chuàng)智新區(qū)，短期別再拍地，這批現(xiàn)房陸續(xù)去化，承諾的配套盡快兌現(xiàn)（醫(yī)院等），寫字樓、產(chǎn)業(yè)等跟上，還是有未來(lái)的。
[b]3、藍(lán)谷的“尷尬”依然持續(xù)中[/b]
之前，房師傅曾專門寫過(guò)一篇關(guān)于藍(lán)谷樓市的文章，大家可以看一下《 》。
今天，只給大家提個(gè)醒——
[b]各位藍(lán)谷的投資客，小伙伴們，注意了。有個(gè)“騙子”樓盤出現(xiàn)了。[/b]
“青島觀海”營(yíng)銷中心開放，不少人跑去領(lǐng)隨手禮。
仔細(xì)一看，這不就是三盛國(guó)際海岸嗎。對(duì)，就是它！
[img]/tp/2024/0605/1349580270.jpg[/img]
開發(fā)商青島海上置業(yè)有限公司，唯一大股東就是三盛集團(tuán)。
林榮濱是董事長(zhǎng)，法人是秦桂梅。目前這個(gè)公司官司纏身，被執(zhí)行案件非常多，忽悠了很多供應(yīng)商……
[img]/tp/2024/0605/1350055273.jpg[/img]
這次，樓盤改了名：[b]青島觀海[/b]。不要玷污這幾個(gè)字�。�
膠州三盛停工的事，解決了嗎？林董事長(zhǎng)。偷摸把即墨項(xiàng)目“改頭換面”，一堆債務(wù)，還敢出來(lái)繼續(xù)忽悠購(gòu)房者？
藍(lán)谷第一大“坑”盤，換個(gè)馬甲就能橫行鄉(xiāng)里了？
大家看清楚了，看好自己的錢包，遠(yuǎn)離三盛，遠(yuǎn)離這個(gè)“青島觀海”（可怕）……
[b]4、非主流板塊：6000一平[/b]
即墨樓市，有不少外來(lái)房企，在這里跌了跟頭。
比如，實(shí)地，中駿，華僑城等。
這些房企，進(jìn)來(lái)的晚，沒趕上好時(shí)候。拿地價(jià)格也不低，房子賣得很差，慘不忍睹。
就拿華僑城來(lái)說(shuō)。雷聲大雨點(diǎn)小，搞了一個(gè)超級(jí)大盤，在即墨柳泉路與河濱一路交匯處，案名叫華僑城歡樂蓮泉。
2020年，還能忽悠到一萬(wàn)的單價(jià)，到了2023年，直接打出49萬(wàn)起買央企現(xiàn)房的旗號(hào)，把老業(yè)主氣懵逼了。

89-115平現(xiàn)房，雖然當(dāng)初是延期交的，但至少所見即所得。
但是，位置太偏，各類配套還在“兌現(xiàn)”中，所謂的華僑城大盤，根本就是只賣房子，其他“規(guī)劃”，看不著，摸不著的。
購(gòu)房者也不是傻子。觀望，不買了。再看一下，華僑城的單價(jià)，跌破六千元一平了。
2020年買入華僑城的那批購(gòu)房者，虧了得40%了。這個(gè)幅度，還挺狠的。
華僑城的尷尬在于位置太偏了。即墨北，遠(yuǎn)離即墨城區(qū)，剛需都看不上的地方。華僑城的落地規(guī)劃的可是文旅大項(xiàng)目，結(jié)果拿地之后就是賣房子。
和大家的預(yù)期，是越來(lái)越相悖了。

1.2萬(wàn)，還有人要嗎[em13]

說(shuō)的有道理！

即墨城西真樂觀，太樂觀了吧[em13][em13][em13]

[quote]1.2萬(wàn)，還有人要嗎[em13][/quote]總有不知天高地厚的，你敢賣就有敢要的

老百姓不是“癡思”，
新房的存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求關(guān)系，不降價(jià)誰(shuí)買？
菜市場(chǎng)上的菜多了，還知道降價(jià)銷售，
這么多的空房子，不降到合理價(jià)位，誰(shuí)會(huì)買？

即墨房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)該是3000-10000，沒錢的選3-5000的有錢的選一萬(wàn)的