查看：9593     * 貼子主題：改區(qū)一年半，即墨樓市盤點(diǎn)，寂寞難填？

[color=#333333] [color=rgba]張老師[/color] 百忍說 [color=rgba]5天前[/color][/color][color=#333333]  [size=4][color=#000000]2017年3月，青島樓[/color][/size][size=4][color=#000000]市兩次調(diào)控，尤其是限購，讓眾多購房者奔向郊區(qū)，即墨首當(dāng)其沖，青島市區(qū)購房者發(fā)現(xiàn)這個抄底之地，大舉進(jìn)入，房價由原來的五六千元迅速沖破10000大關(guān)。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]2017年10月，即墨撤市改區(qū)，行政區(qū)劃發(fā)生重大變化，成為樓市上漲的又一個由頭。[/color][/size]
   
  [size=5][color=#AB1942][b]1[/b][b]、即墨樓市去年之瘋狂[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]2018年，青島再次實(shí)施4.18調(diào)控措施，限制了市內(nèi)六區(qū)的購房資格，造成大量需求再次外溢，而即墨賣地不多，拆遷執(zhí)行慢，造成供應(yīng)量很小，再遭遇需求大增，一下子把市場的供求關(guān)系搞成了全青島最失衡的區(qū)域之一。供小于求的結(jié)果就是即墨房價第一波大漲一年之后，再次大漲。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]去年上半年最瘋狂的時候，即墨市區(qū)二手房多個樓盤的房東們已經(jīng)把自己的房源紛紛調(diào)高到一萬七八的高點(diǎn)上，甚至少數(shù)房源拉到兩萬，和城陽幾乎不相上下，而即墨人民的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上，但西部熱點(diǎn)樓盤部分房源實(shí)際成交價也到了一萬六七，其他房源雙方僵持不下，成交大降。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]而即墨市區(qū)的一手房，雖然價格還在15000左右，但是很多樓盤只接受一次性付款的客戶，而這些客戶也足夠了——因?yàn)楣��?yīng)的房源太少，而能接受貸款的，價格已經(jīng)調(diào)整到一萬六七。很多人要房源，還得給好處費(fèi)和茶水費(fèi)。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]與此同時，即墨出讓的多個地塊起始樓面地價超過5000元大關(guān)，這個價格當(dāng)時遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城陽的地價，以至于一年以后，城陽跟著調(diào)高地價，這樣北部的低地價優(yōu)勢再也沒有了。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]而藍(lán)色硅谷的房價更加瘋狂，魯信合璧小高層項(xiàng)目已經(jīng)超過23000元單價，真的賣出了和氏璧的價格，和市區(qū)李滄接軌。其他項(xiàng)目也是高層接近兩萬，洋房超過兩萬的局面。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]就是這樣的價格，依然吸引了市區(qū)的大批炒房客，在調(diào)控后的一個月內(nèi)把藍(lán)谷炒得熱火朝天。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]不僅僅市區(qū)和藍(lán)谷，即墨鄉(xiāng)鎮(zhèn)的價格都到了一個罕見的高價，比如接近萊西的華山，房價已經(jīng)超過9000元，而遙遠(yuǎn)的王村，房價也搞到8000元。[/color][/size]
   
  [b][size=4][color=#000000]從2017年初到2018年春天，一年多時間內(nèi)，即墨房價漲了兩三倍，而百姓收入原地踏步[/color][/size][/b][size=4][color=#000000]。在這樣的烈火烹油的局面下，即墨官方未發(fā)一言，仿佛一切都沒發(fā)生。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]和即墨無為而治房價大漲局面形成比較鮮明對比的是，當(dāng)時紅島高新區(qū)和西海岸新區(qū)尤其是膠南區(qū)域因?yàn)轭檻]舊村改造和人口導(dǎo)入，采取嚴(yán)格限價措施，價格只有一萬二三。[/color][/size]
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  [size=5][color=#AB1942][b] 2[/b][b]、即墨樓市今年之寂寞[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]進(jìn)入2018年下半年之后，即墨樓市顯然開始回調(diào)，畢竟還是人民的口袋說了算，好在即墨的供應(yīng)量并不大，所以總體上還不是壓力很大。但是每個盤的任務(wù)都不少，所以需要激活市場，最有效的辦法是啥？當(dāng)然是價格。所以紛紛裝修改毛坯，或者新盤索性低價開。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]創(chuàng)智新區(qū)算是即墨城區(qū)的東部新區(qū)，建設(shè)極為漂亮，但是人氣不足，在過去幾年挖掘了眾多的公務(wù)員購房群體和上學(xué)買房群體之后，比較乏力，客戶沒有那么多了，但樓盤供應(yīng)還是不少。導(dǎo)致去化壓力比較大。去年下半年以來總體維持在一萬四五的價格，但市場熱度和上半年相比，已經(jīng)差別巨大。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]著名的央企中糧錦云在前期遭遇開盤壓力之后，將小高層產(chǎn)品的價格調(diào)整到12000左右，而且?guī)аb修，撕開了創(chuàng)智新區(qū)房價的口子。早先拿地的新興中心城據(jù)說采取了跟進(jìn)措施，價格也差不多，小高層均價也12000了。這兩家這么一調(diào)整，抓住了剛需和首改，把樓市吸引力都到了這邊，老盤們壓力巨大。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]海爾中央公園的均價還在13500，而魯商更加難受，因?yàn)槠涠ㄎ怀霈F(xiàn)明顯偏差，137平以上的大戶型為主體，總價太高 ，而疊拼做成了扭曲三疊，更加別扭，且總價更高，戶型更大，讓即墨人民難以接受，定位和產(chǎn)品的雙雙失誤，讓這個盤很是艱難。而做了小戶型疊拼的中海樘院就想對輕松很多。新盤圣豪莊園也是磕磕絆絆，進(jìn)展緩慢。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]中部板塊，央企中交中央公元已經(jīng)做到第五期了，在去年堅持11000低價的基礎(chǔ)上，今年把價格也拉到了12500，這可是毛坯。而它東邊的海信九賢府忽然發(fā)現(xiàn)還是學(xué)區(qū)吸引人，改名學(xué)府里，去掉裝修之后，價格從14000也到了12000，這樣會輕松很多。兩家的銷售壓力在毛坯價格的拉近中得到了平衡。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]西部板塊在學(xué)校和商業(yè)經(jīng)營者的支撐之下，價格還算堅挺。畢竟這邊的供應(yīng)量一直比較少，復(fù)星天貿(mào)城的巨大售樓處已經(jīng)空空蕩蕩很多年了，至今未見供應(yīng)。而世茂的拿地最后時刻化為烏有，還有其他土地流拍，導(dǎo)致西部城區(qū)供應(yīng)短缺。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比較偏遠(yuǎn)的萃英花園直接復(fù)制了萃英中學(xué)的名字，然后把價格釋放到11000元，而位置更好的由藍(lán)城代建的玉蘭公館小高層居然均價18500，比起城陽中心區(qū)的樓盤，一點(diǎn)兒也不便宜。很多年前，海信的馬山新城一直賣2600，看看周邊的面貌，改變不多，讓人唏噓不已。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]福建地產(chǎn)巨頭禹洲的朗廷府緊鑼密鼓準(zhǔn)備上市，肯定會對玉蘭形成壓力。而城馬路上，萬科的北辰之光今年也將亮相，對區(qū)域價值應(yīng)該是個提升。[/color][/size]

[size=4][color=#000000]4月30日，本區(qū)域再出新地，27萬平的大盤橫空出世，加入西部戰(zhàn)團(tuán)。據(jù)說將屬于已經(jīng)在城陽和高新區(qū)都開發(fā)過項(xiàng)目的總部位于嶺南的某央企地產(chǎn)巨頭。要在西部買房的購房者，在目前的高價形勢下，可以不急下手，靜待競爭。[/color][/size]

嶺南某大鱷的新地塊

[size=5][color=#AB1942][b]3[/b][b]、眾多大項(xiàng)目中的一枝獨(dú)秀[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]很多人到了即墨中心城區(qū)，就會感慨怎么都建區(qū)一年半了，還有這么多城中村遍布？反而是到了藍(lán)色硅谷，會說這邊很有新面貌，盡管人氣不足。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]即墨區(qū)目前總?cè)丝诔�過120萬人，大多還是住在農(nóng)村，中心城區(qū)平房也不少。領(lǐng)導(dǎo)們面對此狀況，顯然也很著急，否則他們就不會在改區(qū)半年，就簽署十幾個投資大協(xié)議。這些協(xié)議規(guī)模巨大，數(shù)量驚人。但是，也因?yàn)榇�，�?zhí)行和落地階段操作難度大，所以大都是進(jìn)展緩慢，再無下文。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如即墨環(huán)德未來城項(xiàng)目由德國圖赫集團(tuán)旗下的環(huán)德集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā),項(xiàng)目將于2021年前在即墨投資達(dá)800億元，打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之源。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如即墨鰲山灣未來城管委與國投萬和、深圳天禧成功簽約的國際繽紛小鎮(zhèn)。計劃總投資260億元，開發(fā)時間為10年，項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)旅游年新增200多萬人次,帶動GDP1000億元，總帶動就業(yè)11萬人。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如落戶鰲山灣區(qū)域的即墨金港汽車文化小鎮(zhèn)項(xiàng)目，總投資100億元。計劃利用3至5年時間，建設(shè)鮮明特色的汽車文化小鎮(zhèn)。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如即墨通濟(jì)新經(jīng)濟(jì)區(qū)與奧園集團(tuán)簽約，共同打造“奧園體育小鎮(zhèn)”，體育小鎮(zhèn)項(xiàng)目總占地面積共約6000畝，以體育運(yùn)動為核心,文化休閑為主線,打造集運(yùn)動、休閑、娛樂、旅游、購物、商業(yè)居住于一體的體育社區(qū)綜合體。[b]至今未見動作 。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如海爾集團(tuán)將投資300億元，將即墨溫泉田橫運(yùn)動休閑特色小鎮(zhèn)打造成總占地13500畝的涵蓋體育賽事、全民健身、教育培訓(xùn)、演藝、養(yǎng)老大健康、全域旅游等多個業(yè)務(wù)板塊世界級體育運(yùn)動休閑項(xiàng)目。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如即墨卓越時光旅游服務(wù)綜合體項(xiàng)目擬選址通濟(jì)街道，計劃打造即墨城西以馬山自然保護(hù)區(qū)為依托的旅游服務(wù)綜合體。項(xiàng)目面積450畝，總建筑面積70萬平方米，總投資80億元。 [b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如即墨區(qū)人民政府與中國葛洲壩集團(tuán)、青島城投集團(tuán)三方合作共建的宋化泉環(huán)湖創(chuàng)想新城項(xiàng)目。 其中核心啟動區(qū)約10平方公里 。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]比如陽光城與即墨區(qū)通濟(jì)街道簽訂了《中國·童裝小鎮(zhèn)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及片區(qū)城市開發(fā)框架協(xié)議》，就城市片區(qū)開發(fā)達(dá)成戰(zhàn)略合作。雙方將共同建設(shè)中國·童裝小鎮(zhèn)及就周邊約6000畝片區(qū)。[b]至今未見動作。[/b][/color][/size]

[size=4][color=#000000]          [/color][/size][color=#000000]二師兄是到處忽悠啊[/color]

[size=4][color=#000000]比如即墨區(qū)積極引進(jìn)了“豬八戒網(wǎng)山東區(qū)域總部”和“八戒小鎮(zhèn)”、[b]至今沒有新消息，[/b]最近聽說在日照奠基了，這和去了萊陽的恒大童世界難道是一個路子？[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]積極引進(jìn)總建面60萬平的新城吾悅廣場已經(jīng)沒了，城西的世茂商業(yè)大項(xiàng)目也沒了，積極引進(jìn)藍(lán)谷金獅廣場，積極引進(jìn)紅星美凱龍綜合體項(xiàng)目等等，[b]至今沒有新消息。[/b][/color][/size]
  [size=4][b][color=#000000] [/size][/b][/color]
  [size=4][color=#000000]唯一一個大規(guī)模展開的招商項(xiàng)目只有[b]青島北都心、即墨南大門定位的央企金茂的國際智慧城項(xiàng)目，該盤占地1300畝，總投資180億，準(zhǔn)備讓即墨南部改頭換面。[/b][/color][/size]
   
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  [size=4][color=#000000]目前金茂的指揮部已經(jīng)安營扎寨，土地招拍掛已經(jīng)完成，整體規(guī)劃已經(jīng)亮相，推進(jìn)速度和南邊一路之隔的城陽有一拼——城陽正在積極向北推進(jìn)，眾多地產(chǎn)巨頭包括融創(chuàng)、綠地等加持之下，已經(jīng)推進(jìn)到北邊界。[/color][/size]
   
  [size=4][color=#000000]在這樣的對比速度之下，金茂國際智慧城算是給即墨區(qū)扳回一局，讓這邊也有一個迎接城陽人民的南大門，也有一個未來吸引北城陽人民過來消費(fèi)的新綜合體，所以，這個項(xiàng)目任重道遠(yuǎn)。[/color][/size]

[size=4][color=#000000]在今年即墨樓市相對寂寞的局面下，尤其城南樓市更加一枝獨(dú)秀的局面下，金茂如何下好這盤大棋，確實(shí)還是比較考驗(yàn)功夫的。如何在綜合體作用前期無法顯現(xiàn)的前提下，把市場迅速激活，把城陽眾家大鱷比下去，確實(shí)考驗(yàn)金茂的總體操作實(shí)力。[/color][/size]
  [size=4][b][color=#000000] [/size][/b][/color]
  [size=4][color=#000000]開發(fā)商壓力越大，購房者越有機(jī)會。四年前的首次開盤的才5600均價的中歐國際城不就是如此么？[/color][/size]
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ZF沒有執(zhí)行力，后期不了了之。
拆遷方案需要優(yōu)化了，得考慮多樣性。

頂樓主
青島，最真誠的購房建議！

樓市新評
05-05 08:00
關(guān)注

齊魯大地人杰地靈，遠(yuǎn)古時代，東夷人在此繁衍生息，以大汶口為代表的黃河中下游文明為華夏民族增光添彩。春秋戰(zhàn)國時，齊魯這兩個泱泱大國創(chuàng)造的文化更是被立為中華民族幾千年的正統(tǒng)。

政權(quán)交替，文明遷延，在幾千年的歷史長河中，齊魯大地的每一寸肌膚都被滋潤得豐潤飽滿。但進(jìn)入近代之后，濟(jì)南和青島的發(fā)展卻發(fā)生了重大的變化，濟(jì)南一如既往地呼吸中國古典文明的空氣，而青島則接受外來文化的深刻洗禮，日新月異。

當(dāng)下，提及山東，很多外地人會先想起青島，作為繼北京、天津之后，北方第三座GDP突破萬億元的城市，青島市一直以來都是山東省的“龍頭”城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者。

青島作為沿海重要中心城市，還獲得了很多的稱號：沿海開放城市、新一線城市、經(jīng)濟(jì)中心城市、國家歷史文化名城 ，是國際性港口城市、濱海度假旅游城市、幸福宜居城市， 被譽(yù)為“東方瑞士”。

當(dāng)然，也有人知悉青島，是因?yàn)榇笪r。接下來，漁翁和大家一起聽著歌，吃著大蝦，走進(jìn)青島。

一、青島往事

“山東濟(jì)南，中國青島”原本是調(diào)侃，可現(xiàn)在被玩成了歷久彌新的梗。

濟(jì)南是山東的代表，所以稱作山東濟(jì)南。但青島認(rèn)為自己很多方面已經(jīng)趕超濟(jì)南，不愿再當(dāng)老二，所以直接自稱中國青島。

青島的崛起，源于她的開放，青島的開放，始于她的過往。

1891年，清朝在膠澳設(shè)防，這也是青島建設(shè)的起始。后來德國占領(lǐng)青島，并在此建造了德國建筑群，以殖民地為目的為青島制定了鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃布置，依照一系列規(guī)章制度確保社會運(yùn)行秩序，出資修造交通運(yùn)輸通道，為以后城市建立奠定了基礎(chǔ)。

辛亥**爆發(fā)后，日本迅速占領(lǐng)青島，并且利用青島獨(dú)特的地理優(yōu)勢，大力開辟對外貿(mào)易港口，加快建設(shè)工業(yè)企業(yè)，此時青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到空前繁榮，人口、基礎(chǔ)設(shè)施及物質(zhì)需求承載達(dá)到飽和，城區(qū)規(guī)劃建設(shè)進(jìn)一步擴(kuò)張。

抗戰(zhàn)時期結(jié)束后，青島回歸中國，降格為地級市，歸屬山東省，地域大幅減少。但青島結(jié)合自身實(shí)際，創(chuàng)建了技術(shù)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，運(yùn)用這里眾多特色的旅游資源，打造了一個獨(dú)一無二的旅游瀕海城市。

青島在城市規(guī)劃上融入了西方管理方式，形成了獨(dú)特的城市結(jié)構(gòu)。青島人開門納客，吸引來自全球各地的游客與商機(jī)。

經(jīng)過漫長的歷史演變過程，形成了充滿人文特征的地方，城市個性獨(dú)特。開放的思想，讓近代的青島城市從無到有，慢慢變成如今繁榮興盛的模樣，把青島建設(shè)成文明美麗的海濱之城。

青島面向國際，所以帶上了中國，所以說，“山東濟(jì)南，中國青島”不足為過，他們本就承載著不同的歷史使命。但是，真心希望濟(jì)南青島這兩個兄弟城市團(tuán)結(jié)一致，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，共同進(jìn)步。在幾年之后能夠在全國崛起。

二、城市經(jīng)濟(jì)

青島位列北中國綜合實(shí)力前三，山東半島城市群中心城市，全國發(fā)達(dá)二線城市，新一線城市，計劃單列市，擁有很強(qiáng)城市綜合實(shí)力。

青島是山東省GDP最高的城市，2016年已邁入萬億俱樂部。青島GDP的高，是全方位的，無論總量，還是單量。

總量方面，2018年青島GDP為12001.52億，排名第一，比吞并萊蕪的濟(jì)南，仍然高出3000多億。單位GDP方面，青島為1.1億元，高出濟(jì)南0.2億元，這也打破了青島經(jīng)濟(jì)，靠城市體量大取勝的傳言。

GDP增幅方面，2018年為7.4%，僅次于菏澤，為山東省增速第二快的城市，高于全省平均增幅，所以短期內(nèi)，我們不必為青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展擔(dān)憂。較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為青島的房地產(chǎn)發(fā)展奠定了購買力基礎(chǔ)

人口方面，2018年青島常住人口939.48萬人，較上年增長10.43萬人，增量人口數(shù)量位于全國第13位，位于北方城市的第2位，僅次于鄭州，可見青島市的人口吸附能力較強(qiáng)。

2018年青島市居民人均可支配收入為42019元,同比增長8.4%。按常住地劃分,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為50817元,增長7.7%;農(nóng)村居民人均可支配收入為20820元,增長7.5%。2018年山東城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長7.5%和7.8%，青島市城鎮(zhèn)居民可支配收入高于全省平均數(shù)。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2018年青島市居民人均工資性收入25303元,同比增長7.6%,占人均可支配收入的比重為60.2%,拉動全市居民人均可支配收入增長4.6個百分點(diǎn)。

近日，某研究院發(fā)布《2018年全國房價收入比報告》顯示，受監(jiān)測的中國50個城市房價收入比均值為13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。50個城市中，排名首位的是深圳房價收入比為34.2，成為全國購房難度最高的城市，長沙最低，房價收入比為6.8，青島房價收入比為10.6，購房難度低于全國平均數(shù)。

備注：房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，反應(yīng)了我們購房的難易程度，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。（不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法）

綜上，青島經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚且增速穩(wěn)定；屬于人口凈流入城市，吸附能力較強(qiáng)；房價收入比處于全國中等水平。城市未來仍然具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
三、房價變化

和大多數(shù)城市一樣，本輪青島房價的上漲，于2016年啟動，2017年加速，2018年達(dá)到高峰。

先看一組新房房價走勢。從走勢圖可以看到，2010年-2016年，青島新房價格由7448元/㎡上升至9522元/㎡，上漲幅度為28%；2016-2018年，青島新房價格由9522元/㎡上升為13964元/㎡，房價上漲了46%。

再看一組二手房的房價數(shù)據(jù)。2011年-2016年，青島二手房房價由12752元/㎡上升為13523元/㎡，上漲幅度為6%。2016年-2019年，房價由13523元/㎡上升為18201元/㎡，上漲幅度為35%。

2017年，是青島房價上漲爆發(fā)年。房價暴漲的原因，一方面是整體大勢所使，另一方面是因?yàn)?2月份，峰會消息的正式落實(shí)。

上合峰會消息正式落實(shí)，青島各界歡呼，聲音最大的地方當(dāng)屬青島各個售樓處，房價應(yīng)勢而漲。

在這期間，很多人認(rèn)為，這次會議開完，青島會搖身一變成為一線大都市。所以在這種買漲不買跌的樓市環(huán)境下，大家都失去了理智，跳漲毀約、夜間開盤、售罄秒光、搶房大戰(zhàn)、全款優(yōu)先、天價裝修……幾乎所有樓市亂象一夜之間在青島遍地開花。

好景不長，2018年4月18日，青島限購再度升級，本地戶籍最多購買2套房，外地人1套，新房二手房限售5年，徹底堵死了所有投機(jī)需求。

這一次調(diào)控，成了青島樓市二手房市場的分水嶺。二手房成交量驟減，5月份成交量相對4月環(huán)比下跌39.7%，隨后，市場在有價無市的情況下，開始深度博弈，青島房價得到了控制。

雖然青島的房價經(jīng)歷了暴漲的階段，且目前房價仍然處在暴漲后的水平，但是我們不能直接定義為青島這座城市存在大的泡沫。山人說不清楚青島樓市有沒有泡沫，但是能夠肯定的說：如果青島樓市有泡沫，那么全國大多數(shù)城市都存在。

因?yàn)檫@次的暴漲是全國范圍的，而且對比來看，青島的上漲幅度并不算最高。就對比濟(jì)南來看，濟(jì)南在2016-2018年期間，房價上漲了83%。與濟(jì)南的房價上漲不同的還有，濟(jì)南在過去的十年中，房價經(jīng)歷了3次大的上下波動，而青島房價僅15年有所回落。

青濟(jì)房價走勢的差別，我們可以定義為濟(jì)南過去發(fā)展緩慢，近年房地產(chǎn)開發(fā)迅速提升，但也可以說青島房價走勢相對穩(wěn)定。

具體看青島各區(qū)域的房價，市南區(qū)房價最高，為38492元/㎡，價格突破3萬元/㎡的還有嶗山區(qū)。價格最低的是萊西市，均價為5593元/㎡。

從區(qū)域房價來看，中心城區(qū)和縣市區(qū)差距巨大，表明青島各區(qū)市之間房地產(chǎn)市場發(fā)展存在不均衡，但同時也反映了青島主城區(qū)吸附能力較強(qiáng)。

目前，青島房價水平已經(jīng)形成從中心到南北、從沿海到內(nèi)陸空間層面依次梯度的趨勢；中心城區(qū)的土地供應(yīng)相對較少但需求旺盛，房價水平較高；次中心城區(qū)和縣市區(qū)的商品房庫存占比較大。

四、熱點(diǎn)區(qū)域

未來青島的發(fā)展目標(biāo)由原“建設(shè)宜居幸�，F(xiàn)代化國際城市”變?yōu)椤敖ㄔO(shè)宜居幸福創(chuàng)新型國際城市”，在延續(xù)原城市發(fā)展目標(biāo)的同時，突出創(chuàng)新；

于是發(fā)展格局成為：構(gòu)筑“三帶一軸、三灣三城、組團(tuán)式”海灣型城市新格局，未來城市群帶發(fā)展關(guān)系更加緊密，注重協(xié)同作用，進(jìn)一步堅定青島城市發(fā)展地位，提高城市影響力。

“三灣三城”，即構(gòu)筑“中心灣區(qū)、西部灣區(qū)、東部灣區(qū)”海灣型城市新格局，對原規(guī)劃進(jìn)行了深化與延伸，更加突出了灣區(qū)的作用；

首次提出“三帶一軸”的概念：濱海海洋特色發(fā)展帶、煙威青協(xié)同發(fā)展帶、濟(jì)濰青協(xié)同發(fā)展帶、大沽河生態(tài)中軸。

新的城市發(fā)展格局下，以下區(qū)域得到了前所未有的發(fā)展機(jī)會：

1、西海岸新區(qū)： 2018年，西海岸開始行使省級權(quán)限，隨著地鐵13號線貫通、青西高鐵客站運(yùn)營、青島世界博覽城的投入使用等利好，西海岸將是未來十年青島發(fā)展的主力區(qū)域。

2、膠州區(qū)域： 5月27日，《環(huán)膠州灣概念性城市設(shè)計》方案在青島市規(guī)劃局網(wǎng)站進(jìn)行了公示。2017年是膠州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“項(xiàng)目建設(shè)提升年”，大批項(xiàng)目先后投產(chǎn)，區(qū)域前景利好巨大。

3、紅島：11月14日，青島市規(guī)劃局發(fā)布《紅島片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃批前公示》，2017年紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)大量項(xiàng)目集中簽約，招商力度空前；未來六大產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)將逐步凸顯，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?br />
4、即墨區(qū)域：即墨“撤市劃區(qū)”整合青島大格局，同時帶動即墨發(fā)展，鰲山灣已經(jīng)成為“三灣三城”戰(zhàn)略中一個重要的支點(diǎn)。

區(qū)域面臨大的發(fā)展機(jī)會，不代表一定適合投資房產(chǎn)，山人的結(jié)論是，目前在這些區(qū)域買房，吃虧的可能性小，但是想撈一筆的可能性也不大。以上四個區(qū)域如果投資買房排序，應(yīng)該是西海岸新區(qū)＞紅島＞即墨和膠州。

即墨和膠州作為青島的后起之秀，不少人在買房時不免要一番深思熟慮。

就發(fā)展前景，青島是中國藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭城市，而即墨東部被規(guī)劃為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地帶，國家海洋科技實(shí)驗(yàn)室，山大青島校區(qū)，微軟，哈工大青島科技園，阿斯圖，一汽大眾等諸多大型項(xiàng)目相繼落戶即墨，發(fā)展?jié)摿�巨大�?br />
而膠州近幾年也在大力打造“雙城，三區(qū)，兩翼，四軸”的新膠州，并且青島國際機(jī)場落戶膠州，但相比于近幾年順風(fēng)順?biāo)�的即墨，膠州仍處于奮起直追階段。

所以，兩者相比，漁翁更看好即墨，當(dāng)然具體還要看具體地段。(轉(zhuǎn)載)

這篇文章，有點(diǎn)兒意思！[em12]

學(xué)習(xí)了

“二師兄是到處忽悠啊”這句最經(jīng)典！

這個意思城南要超越城西？也不知道7號線什么時候開通