Post By：2018/5/7 9:24:18
環(huán)顧當(dāng)下青島樓市，特別是主城區(qū)新房市場，針對改善客群的大戶型房源已演變成為主力產(chǎn)品。而在五年前，受“7090”政策影響，青島樓市的主力戶型還是80平以內(nèi)的二居、90平內(nèi)的三居等中小戶型，如今這些房源多數(shù)大都已經(jīng)滿足了出售年限，開始流入二手房市場，它們當(dāng)下境遇如何呢？日前，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。
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[b]【背景回顧】[/b]
所謂“7090政策”是指地塊出讓時規(guī)定，地塊除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這一政策最早于2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中提出，意在解決更多購房者的實(shí)際居住問題。
2015年，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同公布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，可調(diào)整戶型。新華社曾發(fā)文：這意味著2006年以來的“7090”政策正式松動。也意味著，這一政策在全國樓市中逐步退出。
[b]昔日熱門戶型今現(xiàn)狀：有的稀缺難尋有的定位略“尷尬”[/b]
最近，王女士想在青島市區(qū)求購一套帶電梯的40-60平的一居室，用于自住，但找了四個月了，先后僅看過3套房源，且房東報價較高，議價失敗，未能成功購房。2008年，也就是10年前，在市北CBD、嶗山銀川路附近以及市北新都心新建樓盤，不少都帶有60平以內(nèi)的一居室房源。
但當(dāng)下這些房源掛牌出售的并不多，據(jù)調(diào)查，不少房源雖然購買者已換新居，但這類房源多進(jìn)入了租賃市場，且月租金都在2300元-2500元/月，收益上房東較為滿意。也有不少人將這類房源贈與父母，用來給老人當(dāng)養(yǎng)老房。目前來看，嶗山此類住宅性質(zhì)套一報價多在3.2萬/平以上，如金光麗園等，新都心的鴻仕雅居、海信淮安郡等，少量類似的一居室房源出售，報價都在3萬/平以上，而且出售房源都不多；市北CBD區(qū)域住宅性質(zhì)一居室報價也在3萬/平左右。
80平以內(nèi)的二居室，房齡在10年之內(nèi)的房源流通在二手房市場上的較多，關(guān)注度也比較高。同安路一家中介受訪表示，雖然戶型稍等，但也還算是剛需戶型，只是如今的購買者就并不只是實(shí)力剛需人群了，有不少中老年人在尋找這樣的房源用來當(dāng)養(yǎng)老房的。目前市南這類房源較少，市北片此類房源主要集中在新都心、浮山后等部分小區(qū)，李滄黑龍江路周邊以及東李等區(qū)域，新都心和浮山后此類房源報價均超過3萬/平，嶗山部分房源報價高于4萬/平。李滄核心區(qū)此類房源報價在2.5萬/平以上，東李這類套二房源價格則要在2.3萬/平以上。
90平以內(nèi)的三居室，當(dāng)年是市場上炙手可熱的戶型，但在當(dāng)下定位則顯得有些“尷尬”。臺柳路一位中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不少房東出售這類房源，主要是因?yàn)檫@種袖珍小套三每個房間都比較狹小，居住舒適度不高，賣掉就是想“賣小買大”改善居住環(huán)境的。其實(shí)這類房源本身房東都沒住幾年，房子保持情況良好，報價也較高。但對于剛需購買者來說，這類房源較高的單價乘以90平左右的面積，總價較高。而對于養(yǎng)老型置業(yè)者來說，則更喜歡房間寬敞些的，對此類袖珍小三居并不青睞。因?yàn)楫?dāng)年的70|90政策，如今青島二手房市場上這類房源分布范圍較廣，目前報價比同小區(qū)80-90平的二居室稍高，不少南北通透的小三居戶型，全明設(shè)計，房東會將其作為主要賣點(diǎn)。
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[b]關(guān)注:主城中小戶型為何越來越少？近郊接棒超越主城[/b]
青島一家房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司的高級分析師受訪時表示，當(dāng)下青島主城區(qū)住宅地塊上市量的稀少，加之地價相對較高，開發(fā)商想在主城開發(fā)新盤的門檻更高了。因此，主城近兩年來上市的新盤基本上都是主打改善，高端、大戶型、總價高已經(jīng)成為主城新盤共同的標(biāo)簽。剛需購房者只能望而卻步了。
由于土地供應(yīng)較為充足，近郊區(qū)市的新盤上市量已經(jīng)不知不覺超越了主城區(qū)，“面粉”決定了面包的價格，近郊樓市可以提供更多種類、更多戶型的選擇，除了別墅等針對中產(chǎn)及以上的改善產(chǎn)品外，針對剛需的小戶型也是當(dāng)下青島近郊市場的主力。特別是原膠南片區(qū)、即墨區(qū)部分片區(qū)及膠州市等，不少新盤售價在1.5萬/平以內(nèi)，總價130萬左右還可以購買到二居室或者小三居。
此外，11號線作為首條開通連接青島主城近郊的軌道線，8號線的開建，1號線的推進(jìn)等等，地鐵帶來的通勤便利已深入人心。不少置業(yè)者，特別是在主城區(qū)工作的剛需置業(yè)者，也開始認(rèn)可和規(guī)劃近郊置業(yè)這條路。
[b]業(yè)內(nèi)惹事：“低總價”仍是剛需置業(yè)的“關(guān)鍵詞” 剛需人群就這樣被“分流”[/b]
業(yè)內(nèi)人士坦言，對于剛需置業(yè)者來說，“低總價”一直是一個最具份量的關(guān)鍵詞，特別是近兩年，購房門檻提高，雖然市場上大戶型房源當(dāng)?shù)�，但小戶型依然多�?shù)剛需的最佳選擇。所以主城區(qū)在主城二手房市場上，無論是四五十平的套一還是八十平以內(nèi)的二居室，都很受熱捧。但是，也有不少剛需置業(yè)者希望在保證“低總價”的同時，能住的寬敞一些，能為未來“二寶”提供足夠的居住空間，因此近郊百平米左右房源也成為了這類人群的目標(biāo)房源。
業(yè)內(nèi)預(yù)測，從今年開始剛需客群將會形成明顯的“區(qū)域分流”,有的可能會留在主城區(qū)購買一些大房齡的小戶型，有的則會去往城陽部分區(qū)域、原膠南片區(qū)或者膠州市、即墨區(qū)，甚至平度萊西等區(qū)域，關(guān)注剛需新盤的置業(yè)者，可能會更多地走出去，在上述幾個區(qū)域中挑選新房。
