Post By：2017/5/22 16:09:14
島城樓市再放“大招”：房價不得高于去年均價最高月繼樓市3·15、3·30政策之后，近日，島城樓市再放“大招”。青島國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問題的通知》，其中明確提到：漲幅過高的，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；樓盤加推部分價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格，新項目參照去年同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價格；網(wǎng)簽合同中應(yīng)該標明裝修總價，不得違背購房人意愿，通過提高裝修價格抬高房價，不得強制捆綁車位、儲藏室銷售，變相抬高房價。
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細則：商品房預(yù)售方案應(yīng)明確9項內(nèi)容
據(jù)悉，為加強商品房預(yù)售管理、維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法規(guī)、通知并結(jié)合本市實際，近日，市國土資源和房屋管理局發(fā)布通知，進一步加強商品房預(yù)售方案管理。
通知明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)按照合法誠信、科學(xué)合理的原則制定《商品房預(yù)售方案》，并將《商品房預(yù)售方案》作為必備要件提交房產(chǎn)交易管理部門審核。并且，商品房項目應(yīng)以同期取得的《建筑工程施工許可證》載明的范圍為單位申辦預(yù)售許可證，最小申辦單位為獨立樓棟，不得分層、分單元或以套為單位申請。
通知規(guī)定，開發(fā)企業(yè)制定的《商品預(yù)售方案》中應(yīng)當明確九項內(nèi)容：商品房項目的基本情況，包括項目名稱、坐標、土地用途、項目總規(guī)模、容積率、綠地率等；商品房項目的建設(shè)情況，包括項目建設(shè)周期、各期工程建設(shè)計劃和進度安排；商品房項目中物業(yè)用房、車庫、會所及公用部位和公用設(shè)施的具體范圍及權(quán)屬約定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自留房產(chǎn)的位置、面積、套（處）數(shù)等情況；本期預(yù)售商品房的可售房源幢數(shù)、套（處）數(shù)、建筑面積、銷售均價（毛坯）；本期預(yù)售商品房的可售房源表，包括含每套（處）房屋的房屋性質(zhì)、房號、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、銷售單價（毛坯）、裝修標準、總價等；銷售方式（含車位、儲藏室等附屬設(shè)施）和銷售人員情況；解決商品房銷售矛盾糾紛和處理突發(fā)事件的預(yù)案；房產(chǎn)交易管理部門認為需要明確的其他事宜。
重點：今年房價不高于去年最高銷售價
通知中提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本，合理利潤等因素合理慎重確定商品住宅銷售價格，房產(chǎn)交易管理部門會同相關(guān)部門對預(yù)售方案提報的商品住宅銷售均價進行合理指導(dǎo)，對于漲幅明顯過高且不接受價格指導(dǎo)的項目，房產(chǎn)交易管理部門可暫緩辦理《商品房預(yù)售許可證》。
同時明確了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定預(yù)售申報價的兩種方式：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理預(yù)售許可的項目有前期的，本次價格應(yīng)參照本項目前期上一年度同期銷售價格、同質(zhì)可比樓盤地價、房價占比等因素綜合確定預(yù)售申報價格，不高于上一年度均價最高月份的本項目銷售價格。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理預(yù)售許可的項目沒有前期的，本次價格應(yīng)參照上一年度同期同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價格、周邊同質(zhì)可比樓盤地價、房價占比等因素綜合確定預(yù)售申報價格，不高于上一年度均價最高月份的同質(zhì)可比產(chǎn)品銷售價格。
同時，通知明確，預(yù)售方案一般不得變更，且商品房實際銷售價格不得高于備案價格，確實需要調(diào)高價格的，必須重新向房產(chǎn)交易管理部門提報變更的商品房預(yù)售方案進行審核，且間隔時間應(yīng)在6個月以上。預(yù)售方案申報價格調(diào)整未予備案前，準售房源仍按原申報價格銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得停止銷售。下調(diào)備案價格的，也需重新向房產(chǎn)交易管理部門提供變更的商品房預(yù)售方案進行審核，防止房價明顯變化。
觀察：毛坯價格與裝修總價分離
據(jù)了解，根據(jù)此前山東省相關(guān)部門的規(guī)定，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。不過，很多市民存在疑問，精裝房相比毛坯房，毛坯價格和裝修總價如何計算？
記者了解到，對于含裝修的商品住宅項目，通知也明確將毛坯價格與裝修總價分離。
通知規(guī)定，對于含裝修的商品住宅項目，在辦理預(yù)售方案審核時應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價格與裝修標準分離，同時開發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購房人并在售樓現(xiàn)場予以公示，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋裝修總價，不得違背購房人的意愿，通過提高裝修價格變相提高房價。
同時明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得強制捆綁銷售車位或儲藏室等住宅附屬設(shè)施，變相提高房價。
市場：新政以來樓市成交持續(xù)下降
自3·15島城樓市新政發(fā)布、3·30樓市新政加碼后，樓市成交逐漸降溫。
據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月新建商品住宅成交15105套，環(huán)比下滑2.82%，成交面積1661461.7平方米，環(huán)比下滑3.2%。二手房方面，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，4月島城二手房成交7899套，環(huán)比下滑30.65%。
房價方面，據(jù)5月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，總體上，4月份，70個城市中30個城市新建商品住宅價格同比漲幅回落，31個城市環(huán)比下降或漲幅回落。青島方面，4月島城新建商品住宅價格環(huán)漲0.3%，同比上漲12.1%；二手住宅價格環(huán)漲1.3%，同比上漲13.8%。其中，新建商品住宅價格、二手住宅價格環(huán)比漲幅0.3%、1.3%，均較3月的0.9%、1.7%下降明顯。
繼限購、限貸之后，島城樓市調(diào)控再放大招，業(yè)內(nèi)人士分析，這表明了政府穩(wěn)定房價的決心�！跋啾认拶徬拶J，這是一種非常直接的手段，至于效果如何，仍需要時間檢驗�！贝鞯铝盒星鄭u公司總經(jīng)理張春雨表示，對于普通購房者來說，除了關(guān)注政府調(diào)控信息，還需要多走訪樓盤，了解市場行情，以便做出科學(xué)合理的購房決策。
相關(guān)鏈接：2017年樓市調(diào)控時間軸
3月1日，對商品房預(yù)售資金按比例監(jiān)管
1月12日,山東省住建廳印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱“辦法”),自今年3月1日起施行。根據(jù)該辦法,對商品房預(yù)售資金實行全程監(jiān)管,根據(jù)工程進度4個節(jié)點確定房企監(jiān)管資金使用比例。當建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半時,監(jiān)管資金留存比例為60%~70%；當主體結(jié)構(gòu)封頂時,監(jiān)管資金留存比例為30%~35%；當單體竣工驗收合格時,監(jiān)管資金留存比例為15%~18%；當取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案文件時,監(jiān)管終止。房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)房企信用狀況、資質(zhì)等級等情況,適當降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例,但最多不得超過5個百分點。
3月16日，非本市戶籍家庭限購一套房
3月15日,市國土資源房管局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,并于3月16日起正式施行。
通知確定:一是在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū),包括高新區(qū),下同)內(nèi),能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市(六區(qū)四市,下同)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍,下同),限購1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)；對在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。二是首次和二次申請住房公積金貸款,購買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
3月31日，認貸又認房,購房滿兩年才能賣
3月30日,市國土資源房管局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,并于3月31日起實施。
通知確定:一是在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。二是市國土資源和房屋管理局等部門《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認貸又認房”的要求嚴格執(zhí)行。
4月15日，打擊囤房炒房專項行動展開
4月15日起,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在全省組織開展為期半年的打擊囤房炒房專項行動。在強化商品房預(yù)售監(jiān)管方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可時,必須一房一價申報,并將利潤率控制在合理范圍內(nèi)。
開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可后,必須按照核準的一房一價,面向社會公開銷售,3個月內(nèi)不得漲價,違者不予網(wǎng)簽；房地產(chǎn)主管部門按照年度漲幅不得高于上一年度當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入增幅進行審核,超出的不予核準。
據(jù)悉,囤房居奇、捂盤惜售等行為也是此次違法違規(guī)行為打擊的重點。此外,山東還要嚴肅查處不良開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)縱容唆使銷售人員通過互聯(lián)網(wǎng)自媒體等渠道,宣傳房源不足、價格上漲、信貸收緊等虛假信息,制造房地產(chǎn)市場緊張氣氛、誤導(dǎo)購房群眾恐慌性購房行為。
[b][size=6]青島放大招，將對即墨房價產(chǎn)生怎樣的影呢？？？[/size][/b]
